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本報記者 張曉玲 實習生(shēng) 黃(huáng)昱 三亞、深圳報道
中國房地産市場受政策影(yǐng)響極大(dà)，尤其是進入2017年，花式調控頻出，遠(yuǎn)超從(cóng)前。7月23日(rì)，在博鳌·21世紀房地産論壇第17屆年會上，全聯房地産商會創會會長、清華校(xiào)友房地産協會會長聶梅生(shēng)分享了她對當前宏觀金融政策的研究和房地産生(shēng)态、投資風(fēng)向的思考。
聶梅生(shēng)認爲，防範金融風(fēng)險、經濟結構調整、制度改革進入深水區，都(dōu)使房地産行業的生(shēng)态環境發生(shēng)了巨大(dà)變化，房地産去(qù)泡沫化勢在必行，同時生(shēng)态環境的變化，也給行業提供了新的機(jī)會和平台。
曆經14年的房地産宏觀調控，從(cóng)2003年到2017年出台了七八十個調控文件(jiàn)，房地産從(cóng)支柱産業發展到現在防範泡沫風(fēng)險，行業生(shēng)态環境發生(shēng)了很大(dà)變化。當前經濟結構調整要從(cóng)投資轉到消費，加之土(tǔ)地财政、個稅改革等都(dōu)是這個生(shēng)态環境變化的特點。
從(cóng)2007年到2017年，每年房地産的投資平均是在10萬億左右，十年就(jiù)是100萬億，這些資金都(dōu)在房地産的大(dà)池子裡(lǐ)固化在房子當中，并進入了去(qù)庫存周期。
這十年裡(lǐ)，M1與房價呈正相(xiàng)關，房價基本上是跟着貨币在跳(tiào)動。随着房地産投資的增大(dà)，房價上漲，房地産資産也在快(kuài)速膨脹。
當前，中國整個房地産資産沉澱着龐大(dà)的資金量，現在一二線城(chéng)市，因爲地價上漲産生(shēng)的财富增值達到了24萬億。2016年全國個人财富很大(dà)一部分集中在房地産，經過了一輪調控以後到2017年初，房價走向還(hái)是沒有明顯改變。
所以，現在對房地産行業防範金融風(fēng)險，首先就(jiù)是房地産業界的金融風(fēng)險。
“但(dàn)我并不認爲中國的房地産泡沫會破裂。我覺得(de)一定會平穩突破這一輪，走向新的發展階段。”聶梅生(shēng)說(shuō)。
她指出， 金融工(gōng)作會議(yì)的另一重要内容是金融要服務于實體(tǐ)經濟。而下一步中國經濟增長的特點，反而提供了廣闊的平台，讓房地産行業進入了新的發展階段。
聶梅生(shēng)認爲，金融或資本應該進入到“一dai一路(lù)”、特色小鎮和大(dà)健康、養老産業等領域，而平台經濟、共享經濟又提供了新的思路(lù)。
她指出，在這種背景下，要積極組織和引導資金的合理(lǐ)流向，作爲行業組織，全聯房地産商會根據産業的生(shēng)态引導企業往哪裡(lǐ)走。跟政府一起做産業基金，去(qù)發展主流。比如(rú)說(shuō)民(mín)間資本怎麽融入國家“一dai一路(lù)”産業基金；啓動了中國養老基金，也是在政府的引導下做的事情。
值得(de)關注的是，在這次論壇上，全聯房地産商會主導成立了特色小鎮分會，緻力于爲開發商和實體(tǐ)企業轉型發展特色小鎮提供支持。據介紹，分會會員主體(tǐ)包括開發商、實體(tǐ)産業、金融機(jī)構以及城(chéng)鎮化和特色小鎮上下遊全産業鏈，而房地産企業已經成爲推動特色小鎮發展的重要力量，藍城(chéng)、碧桂園、路(lù)勁集團、泰禾集團、山(shān)水文園等房企成爲分會首批會員。
聶梅生(shēng)說(shuō)，房地産發展逾30年，聚集了豐富的經驗、大(dà)量的資本和資源，開發商進入特色小鎮有非常多優勢。但(dàn)是想做特色小鎮，無論金融機(jī)構還(hái)是開發商，都(dōu)避免不了定位、商業模式、金融模式和建設運營這幾個問(wèn)題。
首先是定位，在城(chéng)鎮化概念下可(kě)以做很多特色小鎮，也可(kě)以在新興産業和産業創新上做很多特色小鎮概念。這是兩個不同的定位，需想清楚。
商業模式當中，最重要的是金融模式。特色小鎮沒有按揭貸款，土(tǔ)地也是目前的瓶頸。這個問(wèn)題解決以後，才能說(shuō)建設。特色小鎮的運營和商業模式，盈利模式是結合在一起的。聶梅生(shēng)認爲，特色小鎮是一個平台，是一個共享經濟，農業、建築業、制造業、服務業都(dōu)可(kě)以做特色小鎮。
聶梅生(shēng)說(shuō)，此次成立特色小鎮分會後，準備發起100個企業主題的特色小鎮，爲會員企業聚集資源，同時争取配套政策。
