1、《通知》方向符合預期，有利激發市場需求
本次三部委聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》(以下簡稱《通知》)與此前中央提高住房公積金繳存職工(gōng)住房消費能力，支持繳存職工(gōng)購(gòu)買首套和改善型自(zì)住住房的整體(tǐ)發展思路(lù)一緻。《通知》相(xiàng)關規定實質等同給予住房需求更大(dà)信貸支持，有利激發市場潛在需求。
2、五大(dà)方向支持公積金使用效率提升，托底房地産市場
本次《通知》分别從(cóng)降低申請(qǐng)條件(jiàn)、重申限貸要求、加大(dà)公積金投放(fàng)和使用效率、支持公積金異地使用、降低費用等五大(dà)層面全面提高公積金使用效率。
我們認爲以上政策中對市場影(yǐng)響比較大(dà)的内容包括：1)本次《通知》明确規定爲連續足額繳存6個月即可(kě)申請(qǐng)公積金貸款，且異地繳納可(kě)合并計(jì)算。此前大(dà)部分地區要求繳納滿一年。《通知》降低時間要求後有利加速貸款。2)要求住房公積金個人住房貸款發放(fàng)率低于85%的設區城(chéng)市，提高首套自(zì)住住房貸款額度。不同地域公積金可(kě)貸款額度存在差異，目前基本在40到80萬之間。《通知》發布後，公積金發放(fàng)率低于85%設區城(chéng)市有望提高貸款額度。考慮目前公積金貸款利率明顯低于商業貸款，相(xiàng)關内容實質等同有條件(jiàn)降低購(gòu)房成本。)關于支持公積金異地使用方面，我們認爲推廣住房公積金繳存異地互認和轉移接續難度不大(dà)，但(dàn)全面推廣異地貸款業務目前仍存難度。
.重申行業基本面4Q有望加速見(jiàn)底，數據增速見(jiàn)底在2015年1Q
2014年以來(lái)，不論從(cóng)信貸政策還(hái)是産業政策均出現不同程度利好。目前供給層面，開發商積極去(qù)庫存，主動調價迎合消費市場已是不争事實；需求層面，限購(gòu)、限貸已陸續打開，消費者購(gòu)買力從(cóng)2季度開始逐步積累。政策累積效應将對購(gòu)買預期産生(shēng)積極推動作用
曆史數據看(kàn)，行業在房價環比轉跌後的-6個月商品房累計(jì)銷售增速會觸底回升。例如(rú)，2011年多個城(chéng)市限購(gòu)以後，新建住宅價格指數在2011年9月首次環比下跌0.04%，而同期商品房累計(jì)銷售同比增速也不斷下滑。随後在新建住宅價格指數環比連續下跌6個月後，即2012年2月，原先一路(lù)下滑的商品房累計(jì)銷售增速在創下14%新低後開始觸底反彈，并逐步回升。
本輪房價從(cóng)2014年5月開始首次環比下降。截至9月房價環比下降0.92%，連續第5個月下降，房價同比增速爲1.12%。銷售方面，1-8月商品房累計(jì)銷售額達到41661億元，較去(qù)年同期減少8.9%。我們預計(jì)伴随開發商主動調價和政策刺激加大(dà)，行業基本面4Q有望加速見(jiàn)底。考慮基數等因素，行業數據增速見(jiàn)底預計(jì)在2015年1Q。
4、放(fàng)松預期下，未來(lái)仍存在大(dà)量可(kě)選擇政策路(lù)徑
《通知》發布體(tǐ)現中央層面穩經濟的決心，同時也體(tǐ)現出最高層對房地産發展的高度關注。未來(lái)看(kàn)，《通知》發布之後各地公積金中心将根據《通知》原則制定各自(zì)标準。此外，如(rú)果後期房地産市場若不能有效恢複，除降息、降準等傳統宏觀貨币工(gōng)具外，我們認爲政府仍存在大(dà)量政策後手可(kě)供選擇(包括差别化信貸、行政幹預、财稅政策、土(tǔ)地和戶籍政策、網路(lù)管理(lǐ)和保障房制度等)。
5、闆塊估值有望提前基本面見(jiàn)底
5.1維持“穩經濟預期下，闆塊難持續跑輸大(dà)盤”全房
按照(zhào)此前“海通地産四象限”分析方法，在市場從(cóng)優化區間走向雙降區間後，行業數據越差，對沖政策越強。目前市場已經進入雙降區間，低估值和政策刺激預期将支撐行業估值。繼續維持前期“穩經濟預期下，闆塊難持續跑輸大(dà)盤”全房。
5.2投資建議(yì)：看(kàn)好未來(lái)到6個月地産超額收益能力
截至2014年10月14日(rì)，A股市場PE(TTM)在1.69倍，房地産闆塊動态PE(TTM)在14.6倍。目前行業處于政策支撐、行業基本面加速見(jiàn)底階段。考慮政策銷售雙底到來(lái)，房價下行收斂，機(jī)構倉位低，以上三大(dà)邏輯有利闆塊持續跑赢市場。考慮15年基數下行，基本面不确定性減小，後期超額收益對應增強。建議(yì)加配地産，從(cóng)估值切換能力、産品結構、财務杠杆情況、定增臨近期四大(dà)方向擇股：推薦大(dà)市值(萬科(kē)、保利、招商、華夏)+杠杆釋放(fàng)(濱江、榮盛)、定增(金科(kē)、陽光(guāng)城(chéng)、世聯)+國企改革(格力、南(nán)京高科(kē))。
6、風(fēng)險提示：
房地産行業基本面下行風(fēng)險。
附件(jiàn)：新聞稿《三部門(mén)要求實現住房公積金繳存異地互認》(http://news.qq.com/a/20141014/01159.htm)
央廣網北京10月14日(rì)消息爲提高住房公積金繳存職工(gōng)住房消費能力，支持繳存職工(gōng)購(gòu)買首套和改善型自(zì)住住房，根據《住房公積金管理(lǐ)條例》的有關規定，10月9号，住房城(chéng)鄉建設部、财政部、人民(mín)銀行聯合印發《關于發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》。
住房公積金個人住房貸款是提高繳存職工(gōng)住房消費能力的重要途徑，也是繳存職工(gōng)的基本權益。當前，各地住房公積金個人住房貸款業務發展不平衡，部分城(chéng)市對貸款條件(jiàn)要求過嚴，住房貸款發放(fàng)率較低，影(yǐng)響了繳存職工(gōng)的合法權益，也削弱了住房公積金制度的互助作用。爲此，《通知》規定：職工(gōng)連續足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可(kě)申請(qǐng)住房公積金個人住房貸款。對曾經在異地繳存住房公積金、在現繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可(kě)根據原繳存地住房公積金管理(lǐ)中心出具的繳存證明合并計(jì)算。同時，按照(zhào)支持基本住房消費原則，《通知》強調，住房公積金貸款對象爲購(gòu)買首套自(zì)住住房或第二套改善型普通自(zì)住住房的繳存職工(gōng)，不得(de)向購(gòu)買第三套及以上住房的繳存職工(gōng)家庭發放(fàng)住房公積金個人住房貸款。
住房公積金貸款額度是影(yǐng)響制度互助作用發揮的重要因素。按照(zhào)支持基本住房消費、資金充分運用等原則，《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發放(fàng)率低于85%的設區城(chéng)市，要根據當地商品住房價格和人均住房面積等情況，适當提高首套自(zì)住住房貸款額度，加大(dà)對購(gòu)房繳存職工(gōng)的支持力度。
當前，職工(gōng)跨地區流動日(rì)益增強，在就(jiù)業地繳存、回原籍購(gòu)房需求增多。爲适應職工(gōng)流動性需要，《通知》要求，各地要實現住房公積金繳存異地互認和轉移接續，并推進異地貸款業務，即職工(gōng)可(kě)持就(jiù)業地住房公積金管理(lǐ)中心出具的繳存證明，向戶籍所在地住房公積金管理(lǐ)中心申請(qǐng)住房公積金個人住房貸款。
按照(zhào)《條例》規定，設區城(chéng)市住房公積金管理(lǐ)機(jī)構應實行統一的規章(zhāng)制度、進行統一核算。爲提高資金使用效率，《通知》要求，未按照(zhào)《條例》規定調整到位的分支機(jī)構，要盡快(kuài)納入設區城(chéng)市住房公積金管理(lǐ)中心統一制度、統一決策、統一管理(lǐ)、統一核算。設區城(chéng)市住房公積金管理(lǐ)中心統籌使用分支機(jī)構的住房公積金。
針對部分城(chéng)市貸款發放(fàng)率較高，資金流動性緊張，職工(gōng)貸款排隊輪候等現象，《通知》要求，住房公積金個人住房貸款發放(fàng)率在85%以上的城(chéng)市，要主動采取措施，積極協調商業銀行發放(fàng)住房公積金和商業銀行的組合貸款。
爲切實維護繳存職工(gōng)利益，降低貸款中間費用，減輕貸款職工(gōng)負擔，《通知》規定：住房公積金個人住房貸款擔保以所購(gòu)住房抵押爲主。取消住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機(jī)構擔保等收費項目。
《通知》強調，各地住房公積金管理(lǐ)中心與房屋産權登記機(jī)構應盡快(kuài)聯網，實現信息共享，簡化貸款辦理(lǐ)程序，縮短(duǎn)貸款辦理(lǐ)周期。健全貸款服務制度，完善服務手段，全面開通1229服務熱(rè)線和短(duǎn)信平台,向繳存職工(gōng)提供數據查詢、業務咨詢、還(hái)款提示、投訴舉報等服務。
《通知》要求，各省、自(zì)治區住房和城(chéng)鄉建設廳要加強對各市住房公積金個人住房貸款業務的考核，定期進行現場專項檢查。各省、自(zì)治區住房城(chéng)鄉建設廳、财政廳、人民(mín)銀行分支機(jī)構，直轄市、新疆生(shēng)産建設兵(bīng)團住房公積金管理(lǐ)委員會要加強分類指導，加大(dà)對貸款發放(fàng)率低的城(chéng)市督促檢查力度，提高資金使用效率，保障住房公積金有效使用和資金安全。
