自(zì)房地産市場步入白(bái)銀時代以來(lái)，各大(dà)房企走上轉型之路(lù)。萬達、萬科(kē)、朗詩、綠城(chéng)管理(lǐ)等紛紛打出“輕資産”招牌。一時間，衆房企患“重”而不患“輕”。

  這一轉變背後，深層次的根源是：過去(qù)高投資、高周轉的重資産模式，如(rú)今可(kě)能使房企面臨資金和運營壓力。數據顯示，今年一季度，122家上市房企平均 淨利潤率跌至6.8%，房地産業利潤率逐年下降已是不争的事實。部分房企不再執着于規模化的地産開發，從(cóng)重資産向輕資産轉型，走更加多元化發展的道路(lù)。

  在日(rì)前結束的博鳌房地産論壇上，與會大(dà)佬和業界學者就(jiù)輕資産模式激烈交鋒，朗詩、綠城(chéng)管理(lǐ)掌舵者現身(shēn)說(shuō)法，爲輕資産模式站(zhàn)台。那麽，曾經房地産行業的主旋律——重資産模式真的已經過時了嗎(ma)？在房企轉型的關鍵節點，哪些房企更适合走輕資産之路(lù)？

  輕資産之利：低風(fēng)險高收益

  據統計(jì)，2016年上半年，全國主要城(chéng)市出讓單宗土(tǔ)地金額超過10億元的地塊合計(jì)219宗，其中溢價率超過100%的地塊達到了109宗。熱(rè)點城(chéng)市風(fēng)險積聚，南(nán)京、蘇州相(xiàng)繼出台調控政策，使高價地的入市前景增加不确定因素。

  這凸顯了專注輕資産運營模式房企的預見(jiàn)性。在博鳌房地産論壇上，朗詩集團董事長田明、綠城(chéng)管理(lǐ)總經理(lǐ)李軍等信心滿懷，宣告公司業績獲得(de)迅猛增長。

  朗詩的輕資産模式，主要采取小股操盤、合作開發、委托開發三種模式進行項目開發。2015“朗詩出品”的銷售金額已達181億元，上市公司利潤同比上升58%，其中1/3爲輕資産項目。

  田明透露，在朗詩2016年的業績構成中，全資及合作開發項目将會減少，而小股操盤和委托開發部分的收益會逐步增多。“我估計(jì)在未來(lái)很短(duǎn)的時間内，朗詩利潤裡(lǐ)面來(lái)自(zì)輕資産的将超過一半。”

  更高收益、更低風(fēng)險的輕資産模式無疑讓房企心動。除了朗詩外，由綠城(chéng)代建業務，也将目光(guāng)瞄準輕資産迅速做大(dà)。

  李軍在接受記者專訪時透露，目前，綠城(chéng)體(tǐ)系中的代建項目超過200個，毛利率超過60%，淨利率超30%。随着規模增長，淨利潤率還(hái)在不斷提升。因 此，李軍将綠城(chéng)管理(lǐ)集團定位于現代服務類企業，而非傳統房地産業。目前，綠城(chéng)管理(lǐ)集團正在籌備上市，按市盈率估值法計(jì)算，估值已達60億~80億元。

  輕資産之惑：仍需依附重資産

  除了小股操盤、代建模式外，當下地産行業的輕資産類型還(hái)有：以彩生(shēng)活爲代表的社區O2O，以及衆多開發商試水管理(lǐ)的地産基金，在很多人看(kàn)來(lái)，均屬于輕資産的範疇。

  但(dàn)這些輕資産模式真的“輕”嗎(ma)？新城(chéng)控股高級副總裁歐陽捷就(jiù)表示，除了社區O2O、代建模式應該屬于輕資産外，像小股操盤這種模式，依然屬于重資産範疇，核心競争力在于土(tǔ)地獲取。

  盡管衆多房企紛紛走向“輕資産”，但(dàn)對于公司整體(tǐ)利潤的貢獻并未顯現。彩生(shēng)活盡管業績增長兇猛，2015年實現營業收入8.28億元，但(dàn)與花樣年同期81.64億元的營收相(xiàng)比，隻占到了後者的10%左右。

  針對這種情況，中國奧園地産集團商業運營總裁張俊表示，“房企的輕資産業務都(dōu)非其主營業務，收入貢獻有限。一方面是房企還(hái)在試水階段；另一方面，地産基金投資的市場還(hái)在培養之中。”

  張俊表示，在當下的房企轉型潮中，并不是所有房企都(dōu)能做好輕資産模式。地産商專注輕資産模式至少要認清兩個定位：第一，處于中小規模且不追求更大(dà)規 模的擴張；第二，具有極強的品牌特色和管理(lǐ)輸出能力，能夠在土(tǔ)地持有方的談判中獲得(de)品牌溢價，綠城(chéng)管理(lǐ)就(jiù)是最好的例證，它倡導的作品完美主義正是它的核心 競争力。

  重資産之機(jī)：優質項目更受追捧

  針對房企輕、重資産模式之争，寒桐投資顧問(wèn)有限公司總經理(lǐ)韓世同表示，“在資産配置荒的當下，資産升值速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過資金成本，持有優質資産爲核心的重資産模式是最理(lǐ)性的選擇。”

  從(cóng)幾大(dà)龍頭房企布局來(lái)看(kàn)，重倉一二線優質資産依然是其目标，正在奮力重回一線軍團的金地表現得(de)最爲直接。

  日(rì)前，金地斥資88億元奪得(de)上海浦東新區“地王”。爲了重回一線陣營，2015年至今，金地大(dà)舉拿地，以此在一二線城(chéng)市争取更多“話(huà)語權”。

  随着房地産市場進一步分化，增加在一二線城(chéng)市的投資比例幾乎成了所有大(dà)型房企共識。在金地新獲取的項目中，一二線主要城(chéng)市投資額占比也達90%。根據克而瑞統計(jì)數據，金地逾400億元的銷售額中，來(lái)自(zì)一二線城(chéng)市銷售金額爲247.38億元，占比59.1%。

  近期A股市場地産闆塊漲勢迅猛，也被認爲是資産配置荒背景下，房地産爆發出的配置需求，。

  歐陽捷認爲，在住宅地産開發全價值鏈條上，所有乙方企業都(dōu)是輕資産模式，現在回過頭來(lái)看(kàn)，這些行業的企業都(dōu)沒有賺大(dà)錢。“在流動性過剩，利率下行的 長期趨勢下，持有重資産的成本越來(lái)越低，重資産就(jiù)将變得(de)越來(lái)越有價值。也許不久我們就(jiù)會發現，在日(rì)益嚴重的資産配置荒時代，恐怕沒有比優質的重資産更好的 資産了。”